利好政策加持，房企单月融资激增超八成，总规模破千亿

自2022年11月针对房企融资端的利好支持政策全面出台后，房企融资有了立竿见影的政策总规效果。

克而瑞近日发布的加持激增数据显示，2022年12月，房企100家典型房企的单月非银融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，融资同比增加33.4%，超成这是模破2022年首次单月融资规模突破千亿。

境内债权融资依然是千亿房企融资的主要渠道，12月房企境内债权融资833.44亿元，利好占总融资的政策总规比例达约82%，环比增加82.8%，加持激增同比增加83.4%。房企虽然融资规模有明显增长，单月但受益房企范围依然有限，融资境内发债主体主要是中海地产、、等国企央企。

对于民营房企而言，依然面临融资压力。时代中国在今年1月4日宣布将暂停支付6笔美元债。这家房企表示，尽管去年11月发布的“金融16条”旨在缓和市场所面临的流动资金问题，但其影响及效果仍需一段时间方能惠及市场。

克而瑞研究中心指出，由于当前销售疲软仍未复苏，融资环境虽然有所优化，但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。

12月房企融资额创年内新高

当前，信贷、债券、股权融资、预售资金、非标信托、内保外贷、REITs等多维度的房企融资端支持政策均已出台。

据克而瑞监测，去年12月除了833.44亿元的境内债权融资外，房企境外债权融资约为26.32亿元，环比增加626.8%，同比减少82.9%；资产证券化融资为77.67亿元，环比增加87.3%，同比减少31.1%。

发债依然是房企的主要融资渠道，12月房企发债全部是在境内，总金额达411.6亿元，环比增加92.2%，同比增加30.3%。其中，公司债发行212.1亿元，环比增加163.2%，同比增加110%；中期票据发行199.5亿元，环比增加68.2%，同比增加127%。

克而瑞研究中心指出，境内发债主体仍然主要是中海地产、保利、招商蛇口等国企央企。

据界面新闻了解，12月中海地产的发债量最大，达到了60亿元，包括两笔共30亿元的公司债以及两笔共30亿元的中期票据；万科发债量也不小，总金额达57亿元。

房企境外融资依然没有恢复，包括12月在内已连续三月没有房企发行境外债，房企在境外资本市场表现仍然持续低迷。

在境外融资继续停滞，叠加境内融资央国企为主的背景下，房企12月的整体融资利率保持在较低水平。

克而瑞数据显示，2022年12月100家典型房企新增债券类融资成本4.34%，环比提高0.7个百分点，同比下降0.18个百分点。

克而瑞研究中心表示，从目前的情况来看，短期内仍将是国企央企以及部分财务状况较好的民营房企比较容易获得融资政策的支持，而绝大多数企业仍需继续等待政策效果的传导。

西政资本研究人员指出，房地产融资的“三支箭”落地后，真实的数据情况并不理想。除少数的国央企开发商和优质民营房企可以通过中债增进公司或地方城投的担保完成发债外，其他无担保安排的债券根本发不出来（没有投资人认购）。

在银行信贷方面，据中指研究院不完全统计，截至12月14日，已有60多家银行支持100多家房企信贷融资，授信额度累计已超4万亿。

不过，西政资本研究人员表示，银行天量的授信额度让人心潮澎湃，但银行实际对房企投放的金额却杯水车薪，更重要的则是银行的风控尺度根本就没有松动，也即没有多少开发商和房地产项目在市场下行的环境下可以大笔融钱。

就股权融资而言，除了少数几家港股房企完成配股外，A股至今也没有房企完成股权融资。

新一波偿债压力来袭

在政策支持下，房企融资在去年12月的融资在年内首次突破千亿，虽然有所好转，但从全年融资情况来看，房企融资规模的下滑趋势仍在扩大。

克而瑞数据显示，2022年全年房企新增融资总额为7750亿元，仅为2021年全年融资总量的58%，同比减少42%，全年融资总额自2016年以来首次跌落10000亿元以下。

在融资端和销售端的双重收缩下，地产行业风险持续蔓延，越来越多的房企宣布违约，尤其是始终融资困难的中小房企。

去年12月29日力高集团宣布鉴于流动资金有压力，将暂停其境外债务付款；到今年1月4日时代中国也宣布将暂停支付6笔美元债，成为今年首家要暂付境外债的房企。

这也进一步证明，融资端支持政策更多利好央国企及头部民营房企，进一步加剧了房企的信用分化。惠誉评级认为，房地产行业更为可持续的复苏仍将依赖于住房需求的稳健恢复。

克而瑞研究中心也指出，考虑到当前房企仍然面临较大的偿债压力，运营的改善核心还是在于销售端。然而短期销售疲软，只有耐心等待市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。

2023年，房企又将迎来大规模偿债潮。

中指研究院指出，截至2022年12月31日，2023年债券余额为9579.6亿元，其中信用债占比65.9%，海外债占比34.1%，境内债务偿债压力较大。

2023年一季度即为首个偿债高峰，其中信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险企业的到期债务，占一季度到期债务的四成。根据“金融16条”的指导原则，信用债可通过协商做出合理展期，境内债偿债压力有望暂缓。

中指研究院表示，从2022年情况来看，到期海外债以展期为主，但一季度到期的部分债券已经历一次展期，当前面临二次展期风险，有较高的偿还压力。

西政资本研究人员指出，因2023年第一季度房企将迎来美元债的偿债高峰期，因此“内保外贷”的放松很有必要，对房企有很多益处，但内保外贷的前提是得有充足的境内优质抵押物（尤其是投资性房地产），因此有多少房企可以真正受益仍有待观察。