救项目与救企业共存 “金融支持房地产16条”全面推动保交楼

11月11日，救项金融央行、目救银保监会联合发布的企业全面《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“金融支持房地产16条通知”），在房地产信贷投放、共存“保交楼”金融支持、支持风险处置、房地保护金融消费者权益、产条阶段性调整金融政策等方面作出了16条明确要求。推动今天，保交多家银行和房企内部人士向新京报记者确认了这份通知的救项金融真实性。

其中，目救在“保交楼”方面，企业全面“金融支持房地产16条通知”提出，共存在支持开发信贷政策性银行提供“保交楼”专项借款外，支持鼓励金融机构提供配套融资支持，房地推动化解未交楼个人住房贷款风险。

对此，易居房地产研究院院长、易居企业集团CEO丁祖昱表示：“未来，保交楼纾困资金或将全面开闸，既支持政策性银行提供保交楼专项借款，又鼓励金融机构提供配套融资支持，甚至对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责，很大程度上将提升金融机构放贷积极性，实质性缓解保交楼资金困境。”

业内人士认为，在“金融支持房地产16条通知”的推动下，未来保交楼纾困资金或将全面开闸。图/IC photo

“双管齐下”推动保交楼资金到位

“保交楼”工作推进的难点在于资金的支持。此前，国家开发银行、农业发展银行等政策性银行已经设立“保交楼”专项借款，规模预计达到2000亿元。这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

此次“金融支持房地产16条通知”强调了商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”。其中指出：“鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。”

今年9月，全国2000亿保交楼专项借款资金启动后，沈阳、郑州、哈尔滨等城市均有相关资金到位，在支持当地“保交楼”方面发挥了重要作用。事实上，目前，这些城市已经尝试引导商业银行提供配套融资支持，从而发挥“政策资金+商业银行资金”双管齐下的作用，起到让专项借款“四两拨千斤”的效用。

“保交楼”重点省份河南就积极引导商业银行参与配套融资。11月9日，河南银保监局披露的数据显示，截至10月末，全省银行机构对开发贷实施延期展期314.1亿元，对问题楼盘和保交楼项目提供配套融资已批复262亿元、已投放151.5亿元。

据新京报记者了解，目前，河南郑州、开封等都在保交楼专项借款的基础上，引导商业银行参与配套融资。例如，开封出台了《开封银行业支持保交楼、稳民生金融服务工作指导意见》，督促金融机构做好金融服务，强化融资支持，推动保交楼工作有序开展。

此外，湖北省恩施州住建局发布的《关于推动房地产业平稳健康发展的若干措施（征求意见稿）》显示，对风险处置项目稳妥有序开展贷款业务，支持对“保交楼”项目增加配套融资贷款。

鼓励商业银行参与，提出“尽职免责”

为了鼓励金融机构参与，“金融支持房地产16条通知”对金融机构进入项目、退出规则、尽职免责等各个方面做出详细规定。

其中，在介入项目上，有两类项目可以鼓励商业银行参与：一是对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和新增配套融资的项目，二是剩余货值的销售回款不能同时覆盖专项借款和新增配套融资，但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安排并落实还款来源的项目，鼓励金融机构在自愿前提下积极提供新增配套融资支持。

此外，商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。项目销售回款应当划入在主融资商业银行或其他商业银行开立的项目专用账户，该账户由提供新增配套融资的商业银行共同管理。

同时，明确按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款要优先偿还新增配套融资和专项借款，对于商业银行按照通知要求，自通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“对专项借款下提供的配套融资支持，另设子科目管理，贯彻‘后进先出’的逻辑，贷款期限内不下调风险分类，形成不良的，已尽职的可免责。专项借款本来是国资背书的‘引子’资金，希望能以此吸引商业金融进入，但效果不尽如人意，主要是进入的机构会有产生不良资产的担心。该政策多方面的创新，一方面对不良资产、贷款的容忍度提升，打消顾虑；另一方面保障贷款的权益。”

“第三支箭”有望加速启动

“保交楼”的市场主体是房企，一方面，房企需要积极自救，另一方面，房企层面也需要相关政策的支持，最终才能达成“保交楼”的目标。

此前，在“保交楼”专项借款用于项目的实践中，业内有“救项目”和“救企业”之争，部分声音指向了“救项目”而非“救企业”的思路，但是，从此次的“金融支持房地产16条通知”中可以看出，在“保交楼”的工作中，“救项目”和“救企业”是同等重要的抓手。

“金融支持房地产16条通知”提出，一方面，支持房企合理融资需求，从开发贷款、发债、信托等多个渠道给予支持；另一方面，鼓励金融机构以并购贷款、设立基金的方式化解房地产企业风险。

据中指研究院统计，今年以来，房企及金融机构发行并购贷款、并购债合计规模超2000亿元。

中指研究院指出：“收并购风险化解一直在持续稳定推进，在前期成功案例的示范效应之下，未来有望扩展处置范围。一些民企获得地方国资入股支持。当前，信贷、债券、股权三个融资渠道形成了‘三支箭’的政策组合。信贷、债券第一支箭、第二支箭已发射，而股权融资又是化解企业层面风险的本质性举措，前期地方政府参与民企混改的成功经验也成为良好的范本，因此‘第三支箭’有望快速落地。”

此外，对于年中多地蔓延的“停贷潮”，“金融支持房地产16条通知”指出，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，这也是对“停贷”风波中“是否可以延期偿还房贷”的正面回应。

新京报记者 徐倩