超出预期！央行“降息”15个基点！对楼市和购房有什么影响？

文 |《财经国家周刊》记者 丹华

5月20日，降息央行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）。超出其中，预期央行1年期LPR为3.7%，个基保持不变；5年期以上LPR为4.45%，点对相较上月下降了15个基点。楼市

5年期以上LPR与房贷相关，和购因此备受关注。什影4月18日央行的降息“23条”纾困政策就曾提出，要合理确定辖区内商业性个人住房贷款的超出最低首付款比例、最低贷款利率要求。预期央行这是个基2017年以来央行再次对首付和贷款利率提出明确要求，也为本次LPR的点对下调做了政策铺垫。

“即使如此，楼市降幅仍然大大超出预期，和购此前业内预判在4.55%左右。”多位业内人士对《财经国家周刊》记者表示。

首套利率可低至4.25%

“5年期以上LPR下降达到15个基点，1年期LPR水平保持不变，可见优惠主要是针对中长期贷款的，当然也包括居民住房贷款。”一位商业银行内部人士对《财经国家周刊》记者表示，从2020年新冠肺炎疫情之后，LPR最多也就是下降10个点的幅度，“这次的确力度较大，非常给力。”

贝壳研究院市场分析师刘丽杰对《财经国家周刊》记者表示，5月5年期以上LPR超预期下降15个基点，代表决策层对稳房地产的实质态度和决心，将大大提振市场的信心。

值得注意的是，5月15日，人民银行、银保监会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这就意味着，按照5月20日的贷款市场报价利率（LPR），首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度，当前可低至4.25%。

新华社援引《经济日报》报道认为，5年期以上LPR下行，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善型住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。

每个月可省多少房贷？

那么，本次5年以上LPR下降15个基点，对购房者会有什么实际影响，每月能省下多少利息开支呢？

前述银行人士和记者算了一笔账。假设购房人的贷款本金为100万元，并选择30年等额本息的偿还方式，那么可按以下两种情况来测算。

情况一：不考虑央行房贷利率下限下调的政策。此时，房贷利率从4.6%下调为4.45%，购房人的月供额将从5126元变为5037元，减少了89元。

情况二：考虑央行房贷利率下限下调的政策。此时，叠加LPR下调15个基点和银行下调20个基点的双重因素，实际的房贷利率就可以变为4.25%，若房贷利率从4.6%下调为4.25%，购房人的月供额将从5126元变为4919元，减少了207元。

虽然看起来数目不大，但是叠加30年的时间长度，即使利率从4.6%下调为4.45%，100万元的房贷也可以省下超过3万元。

刘丽杰估算说，“本次降息将对新增房贷客户、存量房贷客户进行全面的降成本，如以商贷额度300万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，存量贷款客户每年房贷能省超过3000元；对于新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。”

贝壳研究院的数据显示，自5月15日央行公布首套利率下限降低之后，已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4%，加大了对首套住房的支持。全国103个重点城市中，有超过60城二套房贷利率在5.2%的水平。

“需要注意的是，对存量贷款，银行是一年一个定价周期。”多位业内人士对《财经国家周刊》记者表示，本次LPR下调之后，大量存量房贷用户的利息调整，实际要等到明年元旦之后才能实现。相信后期银行对于首套、二套房贷均有更大的降息空间，可以用于支持住房需求，带动市场交易进一步增长，稳地产将在稳增长中发挥更积极的作用。

而购买首套房的房贷申请人，受到的优惠更为立竿见影。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“实际上，已经有银行在推4.25%的利率了。”