植信投资首席经济学家连平：下半年房地产政策仍有加码空间 重点城市“金九银十”可期

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上证报中国证券网讯（记者 范子萌）7月8日，连平植信投资研究院发布2022年下半年房地产市场展望报告。年房植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，地产下半年，空间可期房地产政策仍有加码空间，城市宽松的金九银十政策预期将进一步支持房地产市场走向复苏。下半年，植信政策重点政策首要发力点在于激活购房需求，投资包括刚性和改善性需求，首席各地将“因城施策”、群策群力。

报告认为，下半年金融环境将进一步改善。房贷利率存在进一步下调的空间，个人按揭贷款和开发贷发放的节奏会加快；具备条件的城市将通过放松公积金贷款制度、调整房贷首付比例、取消限制性购房措施等，支持楼市健康发展。银行将加大对房企贷款支持力度，优质房企或加大债券发行力度，有效增加土地购置相关的金融支持。

房地产市场在下半年有望出现好转，销售回暖，土拍回升，投资转正。大城市住房销售将率先于三季度企稳回升，并带动房价摆脱下行通道。土地市场方面，随着房企资金状况的改善，以及部分城市土拍规则的松绑，下半年的情况将好于上半年。房屋新开工和建安工程在下半年也将扭转此前大幅下行的态势，房地产投资在三季度后“爬坡”前行，预计2022年房地产投资同比增长0.6%。

连平认为，年内重点城市“金九银十”可期。疫情因素导致的前期积压的刚性和改善性需求可能会在三季度后逐步释放。经济恢复和预期改善会推动这种需求较快释放。由于重点城市人口流入较多和收入增长较快以及需求累积较多，这些城市较有可能出现一定程度的“金九银十”现象。若房企竣工及预售加快，楼市可能在国庆前后在重点城市率先较快转暖。

报告认为，投资者需要警惕房企局部风险。2021年四季度以来，住房金融环境边际改善，但是主要聚焦于“居民端”利率水平的下调，“房企端”融资环境并未实质性获得改善，尤其民营房企的融资仍然困难。预计下半年房地产市场的主要风险仍聚集于房地产企业，部分房企仍将持续面临经营亏损、流动性短缺、债务违约三大风险。

连平建议，为了支持房地产市场平稳健康发展，发挥好稳增长的积极作用，针对当前房地产市场存在的问题与风险，有必要进一步采取有针对性的政策举措。

一是进一步释放住房需求，引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持，适度下调居民房贷利率。

二是加大力度创造宽松的房企金融环境，建议商业银行应加快开发贷审批和发放速度，适当提高开发贷在贷款余额中的占比，以满足房企合理资金需求；同时加快居民住房信贷投放步伐和加大投放力度，以满足合理购房需求。

三是加快步伐增加房企非银金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）等工具，引入不良资产管理公司，缓释房企现金流和债务压力。

四是继续合理松动土拍规则，建议取消或调整竞高标准建设方案，为房企留出适当的利润空间，适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，提高房企参拍积极性。

五是健全和完善风险监测体系。建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系，加强行业风险预警和防范。