植信投资研究院连平：2022年房地产市场销售可能先抑后稳

本报记者 郝亚娟 张荣旺 上海 北京报道

近段时间，植信房地产行业相关支持政策不断加码。投资《中国经营报》记者注意到，研究院连抑后多个城市出台放松楼市调控政策；与此同时，平年部分地区的房地房贷利率也出现明显下调。

2022年全年房地产市场走势如何？产市场销如何看待房地产的投资价值？ 4月13日，国内财富管理行业高端智库植信投资研究院发布《冬天已去，植信春天来了吗？投资——2021年房地产市场回顾与2022年展望》研究报告（以下简称“《报告》”）。

植信投资研究院首席经济学家连平认为，研究院连抑后2022年房地产投资在前期将延续低迷态势，平年但在房地产市场调控政策支持和自身需求回暖的房地作用下，后半段房地产市场景气度有望逐步企稳回升，产市场销房屋新开工或于三季度触底反弹，植信全年房地产投资增速小幅放缓至3.5%。投资

连平指出，研究院连抑后全年来看，房地产市场销售可能先抑后稳。2022年初房地产市场景气度仍在惯性下降，主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧以及短期房价预期看空等因素所致。到三季度则可能逐步企稳。虽然可能与传统“金九银十”行情相比成色明显不足，但四季度销售环境将可能明显回暖。

证券研究也认为，年内来看，房地产销售数据的触底反弹将是今年地产行业复苏的一大重要指标。根据对我国过往三轮房地产下行周期的研究，一般在房贷利率逐步下行之后的4~6个月内，居民加杠杆的意愿会逐渐被激发，随之会带动房地产销售市场回暖。房地产销售数据是房地产投资的重要领先指标，从资金来源和投资意愿两方面对地产开发投资产生影响。

在房价方面，《报告》认为，受供求关系带来的销售波动影响，全年房价涨幅可能在大部分时间内面临下行态势。新房价格涨幅可能从2021年末的2%降至0.8%，二手房价格涨幅从1%降至0.1%。房价在上半年总体表现疲软，走势将延续分化，仅部分一线和重点二线城市房价可能保持坚挺，三、四线城市商品房去化压力较大，楼市相对冷清。结合过去类似周期的房价表现，预计本轮房价的拐点大致在2022年三季度，库存偏低的大城市房价在下半年存在一定上行压力。

此外，房地产开发商债务风险仍值得关注。《报告》指出，房地产行业的主要风险聚集于房地产开发企业。2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案。”住房金融环境在2021年四季度边际改善不等于融资环境转为实质性宽松，除央企国企和部分资质较好的民营地产企业外，仍需要高度警惕部分房企现金流和债务问题，调控政策应进一步释放维稳信号。

针对当前房地产市场存在的问题与风险，《报告》建议维稳政策可依照“改善购房者预期—释放合理购房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供给”的方向和路径，精准施策；在坚持“房住不炒”的基础上，突出“因城施策”，分别是：

一是，切实因城施策，改善住房需求，扭转悲观预期。建议提供稳定的信贷支持，增加公积金贷款额度，满足首次购房家庭贷款需求；加大供给侧结构支持力度，下调库存压力较大的部分二线城市和三四线城市的最低首付比例；对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策；大力发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房金融支持；摆正房地产行业在国民经济中的地位，金融政策应对房企进行公允评估。

二是，创造宽松的金融环境，缓释房企现金流和债务压力，稳妥化解债务风险。建议商业银行应加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，以满足房企合理资金需求；开发贷实施定向宽松调整，稳妥有序增加并购贷款；严禁商业银行及金融机构随意停贷、抽贷；对资质优良的房企增加直接金融支持；放松预售资金监管标准；加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。

三是，盘活土地市场，放松土拍规则，增加土地供给。建议盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住宅用地；各城市酌情对现行土拍规则中较为严苛的条款做出适当调整，降低参拍门槛；将土地限价的侧重点向“招拍挂”价格管理倾斜。

四是，综合考量和积极构建房地产市场风险监测体系。建议建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。